Ипотека — инструмент для семейных дальневосточников

15.06.2011 Источник: 11/06/2011 | Дальневосточный капитал № 6, 2011 | Яна Мальцева

Если федеральные банки продолжили работу в данном направлении, расширив и обновив перечень собственных предложений, то ипотека по стандартам АИЖК стала первой ласточкой у многих региональных банков в конце 2009-го — начале 2010 г. В течение последних двух лет АИЖК выступило в качестве реаниматора российской ипотеки. Одновременно в 2011 году кредитные организации ДФО уже стали активно пользоваться и собственными разработками.

Досье «ДК»

Исходя из ключевых характеристик портфеля закладных, рефинансированных АИЖК, средняя цена «квадрата», приобретенного в рамках ипотеки в ДФО, составляет 65 218,80 руб. (рост на 30% по сравнению с 2009 г.), средняя площадь приобретаемого жилья — 61,70 кв. м (ранее 48 кв. м). Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика на Дальнем Востоке равен 42 273 руб. (падение на 19% по сравнению с 2009 г.) Таким образом, находясь на 4-м месте по уровню дохода (после Южного, Северо-Западного и Сибирского округов), жители ДФО приобретают жилье, квадратный метр которого является самым дорогим в России. Средняя цена 1 кв. м жилья, приобретенного по ипотеке в России, составляет 37 051,68 руб. (данные на 13 мая 2011 г.: www.ahml.ru).

Доросли до ипотеки

Долгожданным и логичным шагом для восстановления ипотечного рынка в России в целом, и на Дальнем Востоке — в частности, стал 10-процентный первоначальный взнос. Еще год назад банки осторожно подходили к его снижению. В начале 2010 года в предложениях банков фигурировали требования о необходимости предоставления заемщиками 30–40% собственных средств от стоимости квартиры. Существенно подвинуться банки решили в конце года. Возможность получения ипотеки с учетом первоначального взноса в размере 10% стала более распространенной практикой в 2011 году.

Решение об оформлении ипотеки принимают чаще всего семейные пары 30–35 лет с одним-двумя детьми. Их доход обычно средний или выше среднего. Чаще всего это люди, имеющие высшее образование.

Досье «ДК»

В 2010 году средний срок ипотечного кредита во всех субъектах Дальнего Востока составляет 15–16 лет (в предыдущем году длительность кредита варьировалась в пределах 14 — 18 лет). Средневзвешенная процентная ставка по кредиту на 1 марта 2011 г. в ДФО установилась на уровне 12,9% годовых (-1,2% по сравнению с прошлым годом). Ипотечные кредиты по максимальным для региона ставкам получили заемщики на Сахалине и в Амурской области — 13,8 и 13,4% годовых соответственно. Самая низкая процентная ставка была предоставлена жителям Чукотки и Приморья — 12,5 и 12,6% годовых (данные www.cbr.ru).

Самое дорогое

Ипотека на вторичном рынке жилья Дальнего Востока по-прежнему является приоритетным продуктом для заемщиков. Но данные предпочтения объясняются вовсе не глубокой привязанностью к старому фонду «хрущевок» и «брежневок», а медленным строительством нового жилья. Впрочем, ситуация все-таки улучшается.

Хабаровский край и Якутия в 2010 году оставались лидерами дальневосточной ипотеки по количеству оформленных кредитных договоров за счет строящегося жилья. 4 744 ипотечных кредита выдали в Хабаровском крае в минувшем году и за два месяца нынешнего — еще чуть более 600 кредитов. Якутия также демонстрирует положительную динамику оформления кредитов заемщиками: 3557 договоров заключено в прошлом году, за два месяца текущего — еще более 550 кредитов (данные www.cbr.ru).

Приморский край, соперничающий по стоимости недвижимости с Москвой и Санкт-Петербургом, остается динамичным регионом для ипотеки, где заемщики готовы порой платить за приглянувшуюся квартиру неадекватные суммы. Одновременно продавцы жилплощади (как новой, так и вторичной) очень сложно идут на переговоры о снижении цен. Они готовы держать квартиры по 2–3 года и ждать своего покупателя. Менталитет продавцов и покупателей недвижимости Приморья часто удивляет специалистов из центральных регионов России и Сибири. Но такова конъюнктура рынка.

Именно портовый динамизм позволяет на сегодня краю удерживать 3-е место по количеству выданных ипотечных кредитов. На счету приморцев 3 312 кредитов за 2010 год и 640 заключенных договоров за январь—февраль 2011 года. Необходимо сказать, что ипотека в валюте продолжает наиболее активно развиваться именно в Приморье. По популярности данного продукта Приморье не смогли обойти ни Камчатский край, ни Сахалинская область — субъекты Федерации, где высокая концентрация людей, получающих зарплату в валюте.

Игорь ЗОЛОТАРЕВ, начальник отдела по работе с филиалами ОАО «Дальневосточный ипотечный центр», подтверждает указанные тенденции. По его словам, выбор заемщика в пользу новостроя или вторичного жилья во многом зависит от особенностей регионального рынка недвижимости. Активное строительство жилья ведется в Хабаровске, Благовещенске и Якутске — там есть что выбирать. «В Якутске порядка 40% ипотечных сделок в нашем филиале проходят именно по новострою, а в Магадане, Петропавловске-Камчатском, Южно-Сахалинске практически нет новых многоквартирных домов, поэтому ипотеку оформляют на вторичное жилье», — добавляет эксперт.

Отложили на год

По мнению Вячеслава ТОГОБИЦКОГО, начальника управления розничного кредитования департамента розничного бизнеса Дальневосточного банка, 2010 год был годом отложенного спроса, уровень зарплат начал восстанавливаться, уверенность в будущем возрастала, и люди начали активно покупать собственное жилье. Квартиры преимущественно приобретались на вторичном рынке. Предпочтение отдавали однокомнатным, как наиболее доступным. «В 2011 количество вводимого в строй жилья увеличилось на порядок, и наши клиенты все чаще рассматривают покупку квартиры в новом доме как наиболее предпочтительный вариант», — замечает Вячеслав Тогобицкий.

Елена СТАРЫГИНА, начальник отдела ипотечного кредитования НОМОС-РЕГИОБАНКА, и Дмитрий КОНОВАЛОВ, главный менеджер ЦИК региональной дирекции по Приморскому краю Дальневосточного филиала ДВТУ ОАО КБ «Восточный», выразили солидарное мнение о том, что в 2011 году заемщики стали активнее интересоваться кредитами на первичном рынке жилья, который, к сожалению, жестко ограничен предложением. Жилых объектов, находящихся в высокой степени готовности, на Дальнем Востоке катастрофически мало.

Людмила УЛАНОВА, начальник Центра ипотечного кредитования ВТБ24 во Владивостоке, отмечая ежемесячно растущую динамику обращений за ипотечными кредитами в банк, рассказывает о том, что с началом 2011 года количество принимаемых заявок, продолжило расти, несмотря на то, что традиционно именно конец года (с сентября по декабрь) считается пиковым периодом. Во многом это произошло благодаря новой модели активных продаж ВТБ24, направленной на системное поддержание отношений с партнерами (агентствами недвижимости, строительными компаниями) и крупнейшими компаниями города, России, сотрудников которых банк считает корпоративными клиентами.

По словам собеседницы «ДК», стоит отметить, что в отличие от докризисного периода, большое количество клиентов сегодня хотят приобрести не первое жилье, а улучшить свои жилищные условия.

Кстати, эту тенденцию учли федеральные банки, предоставив клиентам возможность, кредитуясь в определенном регионе, например в Хабаровском крае, приобретать квартиру в Санкт-Петербурге или Краснодаре. Главное условие — наличие филиала банка-кредитора там, где будет приобретена недвижимость. Данными предложениями оперируют ВТБ24, Банк Интеза, Сбербанк России.

По мнению ряда экспертов, квартира стоимостью от 5 млн руб. должна обладать и соответствующими характеристиками. Возраст дома не должен превышать 5 лет, лифт скоростной, и на входе вас должен встречать консьерж. Предложения по жилью на Дальнем Востоке столь же далеки от таких стандартов, как и сам регион от центра. И уже сегодня некоторые заемщики, «покрутившись» на нашем рынке пару месяцев в поиске данного идеала, приходят в банк с просьбой изменить заявку на приобретение жилья в другом регионе. А те, в чьи планы не входит изменение места жительства, продляют срок поиска квартиры, стандартных двух месяцев зачастую оказывается недостаточно.

В целом же, по наблюдениям Ольги МОЧАЛОВОЙ, главного эксперта отдела потребительского кредитования операционного офиса «Владивостокский» ОАО «МДМ Банк», жилую собственность заемщики преимущественно приобретают впервые (это свойственно 55% аудитории), около 30% направляют ипотечный кредит на улучшение жилищных условий. Как правило, это 2-комнатные квартиры площадью от 50 кв.м стоимостью от 3,5 млн руб.

Ипотека плюс

Ипотека с государственной поддержкой, ипотека плюс материнский капитал, военная ипотека, рефинансирование ипотеки (собственной и сторонних банков), нецелевой кредит под залог имеющегося жилья, ипотека с переменной ставкой (в зависимости от уровня ставки рефинансирования Банка России) стали новыми продуктами для дальневосточного рынка в 2010—2011 гг.

Как отметила Наталья ХВОРОСТЯНКО, начальник управления ипотечными операциями ОАО «Наш дом — Приморье», по итогам 2010 года доля займов в компании по программе «Военная ипотека» составила около 30% от общего количества займов, предоставленных в 2010 г.

Игорь Золотарев говорит, что в 2010 году средняя сумма ипотечного займа по всем филиалам ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» составила 1 млн 360 тыс. руб. При этом по «военной ипотеке» средняя сумма займа была выше — 1 млн 952 руб. Это связано с тем, что государственная программа обеспечения жильем военнослужащих предусматривает выдачу до 2 млн руб. По словам Людмилы ГОРОБЕЦ, начальника отдела ипотечного кредитования ОАО «Дальневосточный ипотечный центр», 22% сделок только во Владивостоке за 2010 год — это военная ипотека. Все чаще для погашения ипотечного долга используется и материнский капитал.

Александр ВЛАСОВ, руководитель направления по работе с частными клиентами Дальневосточного филиала ЗАО «Банк Интеза» г. Владивосток, рассказывает, что в 2011 году банк предложил клиентам обновленные ипотечные программы: «Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья» и «Нецелевой ипотечный кредит» под залог имеющейся недвижимости. Наталья ГУЛЕВСКАЯ, управляющая Владивостокским филиалом ЗАО КБ «КЕДР», также говорит о том, что с мая 2011 г. ипотечные программы банка пополнились продуктом «Удобный» на покупку строящейся долевой недвижимости под залог прав требования. В 2011 году Россельхозбанк пересмотрел стратегию по ипотечно-жилищному кредитованию, результатом чего стало в том числе увеличение максимально возможной суммы кредита до 7 млн руб.

Лидирующие позиции по количеству выданных ипотечных кредитов на Дальнем Востоке удерживает Дальневосточный банк Сбербанка России. Только с января по март 2011 года объем финансовых средств, выданных банком под ипотеку на Дальнем Востоке, превысил 2 млрд рублей. С начала года в банке наблюдается ежемесячный рост спроса на ипотечное кредитование — на 20–25% в среднем. Хорошие темпы роста специалисты банка объясняют новыми предложениями, позволяющими устанавливать каждому из заемщиков индивидуальную процентную ставку по ипотеке. Подобный шаг Сбербанк сделал еще в январе 2010 г., когда установил дисконт для участников зарплатных проектов, сотрудников аккредитованных предприятий и организаций, внесенных в рейтинг крупнейших российских предприятий.

В своих комментариях для «ДК» Илья ТКАЧУК, начальник управления ипотечного кредитования ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк», отмечает, что за 2010 год совокупный объем выданных ипотечных кредитов Примсоцбанка вырос в 6,7 раза по сравнению с 2009 годом. Весной текущего 2011 года Примсоцбанк снизил процентные ставки по четырем ипотечным программам, а этой весной ввел еще два новых продукта — «Новостройка + материнский капитал» и «Дельта премиум» (кредит на любые цели под залог жилой и коммерческой недвижимости). «Наша ипотечная линейка расширилась уже до 17 разноплановых программ», — дополняет Илья Ткачук.

Елена Старыгина отмечает, что в апреле 2011 года НОМОС-РЕГИОБАНК ввел новый продукт для частных клиентов — ипотека с бонусной программой на срок до 30 лет. Ее отличительной особенностью является то, что размер процентной ставки по ипотечному кредиту (от 11% годовых) устанавливается индивидуально для каждого конкретного заемщика. По словам Дмитрия Коновалова, КБ «Восточный» во втором квартале 2011 года запустил сразу две новые программы по ипотеке: «Ипотечный стандарт» и «Рефинансирование». И этот перечень новых ипотечных продуктов может быть продолжен, почти каждый банк постарался предложить заемщику свою версию этого финансового инструмента.

Банки демонстрируют лояльность

Отмена всевозможных комиссий за выдачу кредита, оперативное рассмотрение заявки, отсутствие всевозможных штрафов и мораториев на досрочное погашение также стали характерными чертами ипотеки 2010—2011 гг. Это стало причиной для возникновения новой тенденции на рынке — все чаще заемщики гасят кредит досрочно.

Специалисты банковской сферы констатируют, что на сегодня многие ипотечные кредиты, выданные в 2003 году, закрыты. Однако делают ремарку, что в тот период оформить ипотеку имели возможность в большей части клиенты так называемого премиум-сегмента. Отсутствие моратория погашения кредита или существенное сокращение срока моратория предоставило клиентам возможность избавляться от долгов поскорее. Предоставление такого бонуса заемщику для банка, конечно, невыгодно, но лояльность клиента, которую тем самым приобретает кредитная организация, дорогого стоит. Клиенты вновь возвращаются в банк за новым финансированием своих планов.

Нельзя назвать выгодными для банков и кредиты на небольшие суммы. Время, затраченное на обработку заявки и анализ документов на мелкий ипотечный кредит, равноценно тому, что эксперт тратит на кредит внушительный. Однако банковская система Дальнего Востока привыкает работать с оборота, который зависит от количества заявок. Банки делают ставку на клиента со средним доходом, который распределяет свои расходы на жизнь и на обслуживание кредита и не торопится возвращать ипотеку досрочно. На дешевое жилье надеяться уже не приходится.